オーナー様心得10ヶ条

【必読!】10ヶ条 を読む前に必ずお読みください。

オーナー様の心得10ヶ条は、空室が即満室になることだけを掲載させていただいております。あくまでヒントを出すだけで答えはオーナー様ご自身が見つけ出してください。
商品ブランドのリノリースでは答えは出しておりますが、家主様ご本人が現代の賃貸市場の実態を知り、変わろうとする気持ちがなければ結果も変わりません。
満室にするまでのプロセスに100%の答えがないのです。
アドバイスとして受け止めていただければと思います。まずはオーナー様の意識が何を目指しているのかで受け止め方はそれぞれあると思いますが、実行あるのみです。

賃貸市場

55c9a5fa36b3bd98389f72e43c776ef21

① 時代の背景・賃貸市場の実態を知る
少子高齢化社会・供給過剰化が進み条件が悪い、古い、汚いの3拍子がそろっている状態では長期空室が続きます。

78d49c2ff00271c90d94ce1cec341915

② 競争相手(競争物件)を知る
競争相手のお部屋・エントランス・外観・駐車場・ごみ置き場の管理状態また家賃・敷金・礼金・入居者層を知り競争物件に負けない物件を作る。

管理・リーシング

23f7f1e6cef24cbed0a5d06f5dc0e1c2

③ リーシング力がある会社をマスターマインドにする
管理会社として管理が得意な企業とリーシング力がある企業を地域ごとに分析し、対象物件の周りで5社ほどのマスターマインドを作る。

00f47ff90d8e51d16efad0d2dfff7f87

④ 物件管理は、リーシング力がある会社に移管する

 

自主管理で5%浮いてると思いがちですが、その5%よりも空室で家賃収入がないほうが家主様にとってはダメージが大きくなります。また自主管理よりも管理物件が優先的に内見者を導いているため。

b0df512cd9d158300febc6aebb409edb

⑤ 巡回清掃を月に4回入れる

 

管理状態が悪い物件は内見者を10人見せても決まりません。敷地内・ごみ置き場・案内の導線になるところは特に万全な状態で迎えることが大切です。 また室内も虫の死骸・配管から上がる臭いを防ぐために金曜日に徹底的に清掃することが大切です。(土・日曜日の内見者が多いため)

お部屋づくり

e7e41462b23a31a1cca9524c32895933

⑥ 普通・常識なお部屋は作らない

 

万人に受けるお部屋は、競争になり条件がいい駅が近い物件・校区がいい物件・家賃が安い物件から先に決まるため高付加価値をつけたお部屋作りをする。(施工事例参照)

bf4233477d842f7c5a9b594460ed37dc1

⑦ 第2の投資計画を立てる

 

購入したときが最初で最後の投資と思われている家主様も少なくありません。購入時は満室で利回りがよく家賃収入があったかもしれませんが、人間と同 じく時間がたてば痛むtころが多くなります。不動産経営で言うとリノベーションが第2の投資になります。早期発見・早期治療が必要です。

家賃/敷金

2ad702cde9faf82ece224775c12dc40e1

⑨ 家賃はさげない/敷金はゼロにしない

 

空室期間が長ければ長いほど家賃をすぐ落としたり、敷金をゼロまたフリーレントを長くしたりなど、仲介業者・管理会社さんから言われたからと下げる 事で起きる現象があります。入居者の質を落とすことで物件の質も落ち良質のご入居様が退去したり、下げた家賃に気づき同じ家賃になったりなど悪循環になり ます。家賃はアップする敷金は最低1ヶ月は必要です。物件価値=入居者層

これはテキスト/画像ブロックです。

85af8fec7901e72df7dc429fcb118df22

⑩ 家主様が入居者になれることが大切です

 

空室が多い家主様に多くあることですが、「自分は住まないから・・・」「どうせ賃貸だし・・・」と耳にします。家主様が住めないのに他人に住んでも らおうと思っても、そう上手くはいきません。入居者のほうが物件をよく知っているのです。今の家賃は、実は入居者が決めているのです。入居者が勝手には空 室物件を決めません。決めるきっかけを作っているのは仲介業者です。まずは家主様が「ここに住みたい!」と思える物件にすることです。そうなればまず仲介 業者様が案内してくださいます。内見者の数も増え入居が決まりやがて満室に変わります。

物件再生・収益改善でやってはいけないこと

795316b92fc766b0181f6fef074f03fa3

1.AD(広告料)だけを上げたり、仲介営業担当者に現金・金券を手渡ししたりはNGです。誰が入居を決めているかを考えてください。仲介業者の営業マンはきっかけを作っているだけで「ここに住みたい!」と決断するのは実はご入居者様なのです。
2.物件に無駄な投資はしないでください。不動産を持てば経年劣化・自然消耗で修繕費が必要とされる分があります。 例えば、築25年のビルを想像してみましょう。屋上防水・外壁塗装・お部屋内の設備機器・外壁クラックによる漏水工事・本管給排水の工事などこれらは25年間何も手をつけてなければ必要に迫られる工事としては優先順位が高いでしょう。
それ以外の室内で言うと、浴槽交換・キッチン交換・和室を洋室に・建具交換・エアコン設置・洗面交換・便器交換・ウォシュレット取付・洗濯パン設置・バランス釜からパスピタに置・洗面交換・便器交換・交換・間取りの変更など変えなくてもいいようなものを交換したり、使い勝手が悪いと間取りを変えたりなど無駄な投資は家主様にとっても投資効果が出ませんし、家賃も現状維持どころか下げて募集しなければご入居者様は入りません。きれいなのは当たり前できれいだから、新たに投資をしたからうまくいくとは言えません。勘違いされる家主様は多いようです。家賃を上げるため入居者様が求めるお部屋作りはリノベーションのノウハウとサプライズそして内見者を呼び込むノウハウが必要なのです。まずはゼロにリセットされているかの診断をしてみてください。ゼロとは普通とか常識です。

岐阜・滋賀・京都のオーナー様にうれしいお知らせ!

滋賀・京都・岐阜に賃貸物件を所有されてるオーナー様、物件を管理されてる会社様に、もれなく各種DVD・資料を無料進呈いたしております。
是非、お問い合わせホームより送信して頂くか、お電話でお申し付けください。
今後の賃貸経営に役立つ情報満載です。