消費税 増税

消費税増税が賃貸経営に及ぼす影響

昨年8月に消費税増税法案が可決・成立し、まずは平成26(2014)年4月1日に8%続いて平成27(2015)年10月1日に10%へと段階的に引き上げられます。

 

不動産購入の際には本体価格が高額ですので1%の違いでも大きものになりますが、そもそも賃貸アパート・マンション経営をしているのであれば、家賃(それに付随する管理費・共益費も含む)は非課税(居住用に限り)せ売り上げに係る税額が無いので消費税を納税する必要はありません。とすれば『影響はないのでは?』と思いますが、果たして本当に影響はないのでしょうか?

 

答えは勿論【NO】です。賃貸経営をおこなうための必要経費(管理維持費・設備購入費・修繕工事費・水道光熱費など)には消費税が課されています。

 

そもそも消費税とは【製造→卸売→最終消費者】という流通の過程で、商品やサービスの提供に上乗せされて次々と転嫁されていき、最終的な消費者が負担するのが基本的な仕組みとなっています。

 

課税取引をおこなう事業者であれば売上にかかる税額から仕入れにかかる税額を控除できますが、住居用不動産の賃料は非課税ですので税額控除ができず、本来であれば最終消費者である入居者が負担すべきところが、家主様が負担しなければなりません。

 

例えば税抜家賃10万円の場合、税法上(簡易課税)では不動産のみなし仕入れ率は50%なので、5万円となります。この5万円の支払いの際には、実は2,500円(税率5%)の消費税を支払っています。免税事業者でなければ、この消費税分を入居者から受け取ることができますが、非課税売上しかない家主様は消費税の申告をしないため、改めて独自に計算しなければ気づきません。ほとんどの家主様が知らず知らずのうちに支払っているのです。

 

そこで、「消費税分を家賃に上乗せして・・・」となりそうですが、単純な家賃の値上げはご存知の通り大変難しい事でしょう。そのため賃貸経営の家主様は「より厳しい経営に直面させられるだろう」と多くの専門家が予測しています。

駆け込み需要で大混乱

このような影響をできるだけ抑えるために「修繕工事などの高額支出は、前倒しして増税前に行えばよい」と、誰しも思うことでしょう。ひとつの有効な対策ですが、これには注意が必要です。いわゆる【駆け込み需要】による混乱が予想されているのです。

前回の増税の際、この駆け込み需要の増加に伴い、職人などの人手が足りなくなって人件費が高騰しました。さらには建設資材も不足し値上がり。しかも、予定通りに竣工しないという工期の遅れが大変な問題となりました。

こうした状況が、今回も起きる可能性があると言われています。加えて、東日本大震災後に建てられた仮設住宅の使用期限も目前に迫り、現場が混乱して工事やサービスの品質が低下するケースも考えられます。こんな中、僅かな朗報として、増税後でもある一定期間は旧税率が適用される経過措置が定められていますので有効に活用したいものです。

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