法と税の小さな学習 その① 契約終了後も建物をあけ渡さない借主に対し、家賃はとれますか?

期間満了や中途解約などで賃貸契約が終了する場合、借主は、契約終了日までに物件から退去し物件を明け渡す必要がありますよね。例えば3月31日に契約が終了するのであれば、その日までに借主は物件から退去し物件を明け渡す必要があります。
しかし、契約終了を過ぎてもなお、物件を明け渡さないケースが時々あります。このような場合、家主は借主に対して契約満了日以降も「家賃」をとる事が出来るのでしょうか。

【1】 「家賃」は取れない

この点、結論から申し上げると「貸主は『家賃』という名目のお金をとる事は出来ない。」という事になります。なぜなら、期間満了によって契約はすでに終了してしまったからです。

【2】 「賃料相当損害金」という名目のお金は取れる

では、この場合に貸主は一切お金が取れないかというと、そんなことはありません。この場合は【 賃料相当損害金】という名目のお金をとる事ができます。  賃貸契約はすでに終了していますので、借主が物件を占有することは不法占拠になります。そこで、不法占拠をされている貸主は借主に対して損害賠償を請求できる、ということになる訳です。これが【賃料相当損害金】とされるものです。  そしてこの賃料相当損害金は通常「家賃相当額」とされています。  そこで例えば借主の明け渡しが契約終了日からちょうど1ヶ月遅れた場合は、家賃1ヶ月分に相当する損害金を貸主は借主に請求することができる、ということになります。

【3】 賃料と賃料相当損害金の違い

「名目が変わるだけで違いがない。意味がない。」と感じる方も少なくないと思います。
しかし、実際はちがいます。なぜなら、賃料相当損害金は特約で増額することができるからです。したがって「契約が終了しているのにもかかわらず物件から退去しない場合、借主は【賃料の倍額】に相当する金額を払わなければならない。」というような特約を結ぶことも可能です。
賃料相当損害金はあくまで約束を守らない場合に発生するお金ですから「契約終了後も出て行かなければ支払額が倍になる」というような特約でも裁判所は認めているんですね。そこで、契約終了後も建物を明け渡さない借主に対しては「賃料相当損害金」をとれる、そして「契約終了後も出て行かなければ支払額が倍になる」というような特約も有効、という事を頭の片隅に入れておいてください。

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