利回りについて

投資物件の価値は利回りで決まる!

不動産を選ぶときのポイントは、立地や広さ・お部屋の間取り、それから物件価格などになります。それが不動産物件への投資となると、「利回り」が選択の大きなポイントになります。

 

不動産投資で言う利回りとは、その不動産物件における支出に対する利益の割合のことで、収益性を考える上での指標となります。

 

物件の利回りをもとに、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、どのくらい利益を上げていくことができるのかを把握することが必要になります。

 

資本を投下して収益を得ることが投資の目的だと考えれば当然なことですが、利回りを考えずに投資物件を選ぶ人はいないでしょう。

表面利回りと実質利回り

不動産投資における利回りの考え方にはいくつかありますが、代表的なものとして「表面利回り(グロス)」と「実質利回り(ネット)」の2種類があります。表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字になります。

 

投資物件を探す際に最初の目安として対象物件を絞り込むのがこの表面利回りになります。

図6

実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

図7

実質利回りの数値は、あくまでも瞬間的なものです。年ごとに変化する可能性が高いので、不動産業者が物件の告知をする際には通常「表面利回り」を用います。

 

物件の目利きをする場合、まず表面利回りで見てみて、その次に実質利回りを算出してみることが一般的です。

 

実質利回りを計算した結果、自分の具体的な手取りがいくらになるかをチェックすることができます。表面利回り・実質利回りそれぞれいろいろな物件を比較するときの第一段階の目安としてお考えください。

利回りは入居者に左右される!?

「表面利回りの高い中古の賃貸物件を安く購入できた」といってそれだけで満足してはいけません。なぜならば、どんなに利回りが高く、どんなに価格が安い好条件の物件でも、もし入居者が減り家賃収入が少なくなれば、利回りは一気に下がってしまうからです。

 

さらに一旦空室になり、なかなか入居が決まらない状況で募集家賃を下げてしまっては、下げた家賃分が収入減になるばかりか、他の入居者から不満が噴出する可能性もあります。

 

物件の価値を表す利回りの数値は、入居者の動向によって大きく左右されるということをしっかりと理解する必要があります。

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